PLU : Les propositions et remarques de l’association ZONA

PLU : Les propositions et remarques de l’association ZONA

Alors que l’enquête publique sur le PLUi va s’achever le 20 mai, nous publions l’analyse et la contribution de l’association ZONA qui s’est fait une spécialité de défendre la zone verte, et qui par conséquent connait et maitrise le jargon technico-administratif.

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Alors que l’enquête publique sur le PLUi va s’achever le 20 mai, nous publions l’analyse et la contribution de l’association ZONA qui s’est fait une spécialité de défendre la zone verte, et qui par conséquent connait et maitrise le jargon technico-administratif.

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Une contribution assez longue mais fouillée, qui prouve que les associations savent faire un travail de fond et particulièrement argumenté. Question : seront-ils écoutés ? Ou comme pour les zones 30 à la Robertsau, va-t-on s’assoir dessus ?

Nous nous proposons de lire cette contribution ci-dessous :

Résumé des observations :

Abus de droit, absence d’information du public, dissimulation des lois des glacis et obstruction à l’accès aux documents administratifs sont les 4 points cardinaux de la politique menée par les services de l’Etat et de la Ville dans les zones non aedificandi de Strasbourg. Il est temps que cela change et que le PLUI fasse place à ce droit consacré par la Loi pour chaque Strasbourgeois de disposer de cette zone de salubrité, pour l’avenir de notre santé et la préservation de notre climat.

Aucun objectif n’est plus d’actualité que celui des lois des glacis.

L’association ZONA conteste en justice le calcul des droits à construire effectué par la Ville de Strasbourg dans ces zones non aedificandi, dont elle considère qu’ils sont épuisés. Aucun nouveau terrain ne doit donc y être rendu constructible par le PLUI par rapport au POS actuel.

La procédure de recours contentieux est en préparation devant la Cour Administrative d’Appel de Nancy, et devrait aboutir dans 12 mois environ.

L’association ZONA exige que :

  1. La Ville intègre au PLUI toutes les dispositions des lois de 1922, 1927 et 1990 qui s’imposent comme textes législatifs nationaux à tout texte ou règlement de niveau local.
  2. La Ville intègre au PLUI la carte officielle des zones non aedificandi annexée à la loi de 1922 et pas le document graphique que ses services ont composé en avril 2015 et qui ne correspond pas à la carte officielle.
  3. La Ville intègre au PLUI les conditions du contrôle de l’état de constructibilité des zones non aedificandi par un chapitre spécifique de ces zones :
  • Il doit apparaitre obligatoirement dans tous les documents administratifs générant de la SHOB ou en détruisant pour permettre un contrôle effectif des actes administratifs, ce qui n’est pas possible à ce jour.
  • Ce document administratif est le principal document d’urbanisme de la Ville qui projette actuellement tous ses grands projets d’urbanisme Deux Rives, Quartier d’affaires du Wacken, PEX, quartier des ambassades de la Robertsau, etc. sur les seuls terrains encore libres qui sont ceux de la ceinture des glacis.
  • Il doit être produit ensuite annuellement le 9 décembre sans demande spécifique de notre part et être communiqué au public et au Préfet.
  • Il doit présenter un caractère réglementaire et opposable, donc sous forme d’arrêté municipal, restituant la situation à la date du 9 décembre 2015 pour valider ce projet de PLUI
  • Ce document fondamental doit informer sur l’état des surfaces tel que prévu par la loi de 1990
  • La Ville confirme au PLUI que la surface totale de la zone régie par la loi de 1922 est celle figurant dans le rapport du texte parlementaire de 1990 soit 370 hectares et rectifie en conséquence l’état des surfaces prévu par la loi.
  • La Ville intègre au PLUI l’état des surfaces non construites (non aedificandi) à la date de promulgation de la loi de 1990 qui sert de base au calcul (20%) de la surface restant constructible. Elle peut produire à cet effet
    1. un listing détaillé de toutes les constructions prises en compte au titre de chacune des 10 exceptions prévues par la loi de 1922 au principe de base qui est le caractère non aedificandi, en justifiant sa position au regard du droit si elle utilise une règle différente item par item.
    2. un listing de toutes les autres constructions réalisées avant 1922 puis entre 1922 et 1990 sur la base de tout document d’urbanisme permettant de modifier l’aspect physique du terrain (PC, DP, déclaration de projet, permis d’aménager, etc.)
    3. ainsi qu’un état des terrains répondant aux objectifs des lois des glacis et aménagés en « espaces de verdure, parcs publics, jardins familiaux et terrains de sport » comme cela est réalisé par la Ville de Paris en annexe de son propre état annuel des surfaces.
  1. Le PLUI indique comment sont pris en compte les projets de permis de construire dans le calcul des droits à construire restants:
    • au dépôt du permis pour en vérifier la légalité.
    • la SHOB au sol créée doit figurer évidemment dans le texte du permis.
  • Les terrains concernés par les lois des glacis soient marqués sur tous les documents cartographiques du PLUI du suffixe « L » (comme cela était la règle lors de l’approbation du POS actuel en 1990) afin que chacun puisse reconnaitre ces terrains comme étant situés dans l’emprise législative et pouvoir contrôler leur utilisation car actuellement ce n’est plus le cas. En outre une liste détaillée de toutes ces parcelles doit figurer au PLUI quartier par quartier. 
  • Le PLUI interdise la construction et l’extension d’infrastructures routières, ferroviaires, de ponts, tunnels, parkings sur les terrains correspondant aux actuelles zones NDL en revenant sur la modification du POS qui les a autorisées en 2014. Le PLUI peut de manière très ponctuelle autoriser de telles constructions sur des parcelles précises à condition d’échanger la surface aménagée contre une même surface à déclasser de « constructible » en « inconstructible et naturelle » dans les zones non aedificandi.
  • La Ville réserve des surfaces destinées au projet de continuité verte (et pas seulement bleue) tel que prévu par la loi et la trame régionale du SRCE en justifiant que le PLUI respecte les emprises nécessaires à la quantité et surtout la qualité de ces continuités
  •  La Ville propose une réduction des surfaces constructibles dans les zones non aedificandi dans ce projet de PLUI en raison du dépassement avéré du quota de constructibilité de ces zones, notamment en ciblant les secteurs où des constructions illégales ont été autorisées « à titre précaire et révocable » rue des corps de ga         rde (AFPA), à l’aérodrome du Polygone, etc. au lieu de régulariser au PLUI ces infractions par un zonage de complaisance. Mais aussi dans les secteurs où les continuités vertes sont menacées par l’urbanisation : terrain rue de la Tour Verte – quai du Brulig, entrées de quartier de la Montagne Verte, Koenigshoffen, Cronenbourg, Wacken – Tivoli, Robertsau, et zone portuaire (môle Citadelle et terrains Starlette)
  •  Les espaces libres actuellement classés NDL inconstructibles soient tous affectés au nouveau PLUI à des espaces libres, parcs et jardins (ou terrains de sport) selon les dispositions des lois sur la Ceinture Verte de 1922, 1927 et 1990, et soient classés en zone N de protection des espaces naturels ou en zone A agricole et maintenus inconstructibles pour la même raison.
  •  La Ville présente la contribution attendue du maintien et plutôt de l’extension (comme les droits à construire sont dépassés) des espaces libres des zones non aedificandi à la transition énergétique et au plan climat
  •  La Ville supprime à terme les établissements de récupération de fers et métaux desservis par la voirie de l’extrémité de la rue de l’UnterElsau et qu’elle supprime à cet effet la voirie de desserte et rende inconstructible ces terrains en les classant en zone « N » naturelle et de protection écologique des rives de l’Ill. Ces verrues au sens visuel et olfactif et sans contrôle réel de leur fonctionnement déversent leurs polluants dans le sol et la rivière et donnent de la capitale de l’Europe une vision d’entrée déplorable.

Pour toutes ces réserves, l’association ZONA émet un avis défavorable au projet de PLUI pour la commune de Strasbourg tel que soumis à l’enquête publique.

Le Président de ZONA Denis MATTER 

Argumentaire détaillé de l’Association ZONA

Le projet de PLUI proposé pour la commune de Strasbourg ne tient aucun compte des dispositions des lois de 1922, 1927 et 1990 sur la préservation d’une ceinture d’espaces libres, de parcs et de jardins dans les anciens glacis militaires (zones non aedificandi) des fortifications allemandes des années 1880. Il en dénature totalement l’esprit et la lettre en l’affectant à ce qu’il nomme au PADD le « pôle métropolitain » et qui constitue la seule réserve foncière de tous les projets d’urbanisme de la Ville de Strasbourg. Pourtant, le PADD annonce une intention louable en soulignant « …la présence d’une ceinture verte héritée des anciens glacis des fortifications, à l’interface du cœur d’agglomération et des faubourgs, dont la continuité paysagère et fonctionnelle devra rester lisible dans la ville », mais cette intention reste lettre morte dans le zonage et le règlement de ces glacis avec un grignotage de ces continuités qui disparaissent totalement dans certains quartiers.

On peut en juger lorsque l’on compare les dispositions de ce PLUI avec le texte officiel du Rapport général de présentation du Plan d’Occupation des Sols (POS) rédigé en décembre 1992 par les services de la Ville et concernant la Ceinture Verte qui y est nommément citée.

« Le P.O.S. opère, en fait, une simple mise à jour, ne remettant pas en cause l’option fondamentale du législateur de 1922 et 1927, qui était de conserver et de mettre en valeur d’importants espaces libres dans l’agglomération. L’essentiel des terrains régis par les anciennes lois se trouve classé en ND (à protéger) ou en II NA (inconstructible), garantissant ainsi le prolongement de l’effet de ceinture verte.

Les objectifs du P.O.S. sont les suivants : de conserver et mémoriser l’identité spécifique de ces zones : ainsi, le zonage lui-même en reflète la spécificité par l’ajout de la lettre “L” (UCL, NDL,…),

Les zones totalement inconstructibles :

Les 11 zones : II NAL, CEN NDL 2 et 4, ROBNDL 1, CRO NDL, EMV NDL 3, MEI NDL 1 et 3, NDR NDL 1 et 2, NEU NDL 3 (en partie issues du périmètre de la loi de 1927) sont totalement inconstructibles, seuls étant admis les aménagements et travaux d’amélioration dans les volumes existants en zone II NAL.

On trouvera à la fin du présent chapitre le tableau n° 24 qui localise et définit les différentes zones “L”.

Seules peuvent être recensées 3 zones I NA. Leur superficie, même si elle venait à être complètement bâtie, ne pourrait permettre d’atteindre 20 % de la surface actuelle non bâtie des zones des lois de 1922 et 1927.

Le P.O.S., non seulement est en conformité réglementaire avec les prescriptions de la proposition de loi d’abrogation, mais encore se situe très en deçà des limites maxima fixées par celle-ci.

La “Ceinture Verte” conservera ainsi, sinon son existence légale, du moins sa réalité physique et ses caractéristiques propres. »

Le POS avait bien pris la mesure de l’importance de ces zones non aedificandi, au contraire du PLUI proposé en 2016 qui n’en tient aucun compte.

Ces terrains ont pourtant une valeur patrimoniale particulière comme partie d’un ensemble continu connu de longue date sous le nom de « Ceinture Verte de Strasbourg », ou « Grene Gertel » en dialecte. Cette Ceinture Verte répond à des dispositions législatives limitant fortement sa constructibilité qui s’imposent au PLUI et doivent s’y intégrer totalement, ce qui n’est pas le cas comme nous allons le démontrer.

Carte des zones non aedificandi régies par les lois de 1922 en bleu et 1927 en jaune (produite en avril 2015 par la Ville de Strasbourg)

Sur le sens général du texte de la loi du 21 juillet 1922 sur les zones non aedificandi de Strasbourg

  • La loi a pour objectif de constituer une zone d’hygiène et de salubrité dans l’ancien périmètre de défense des glacis militaires, qui doit être aménagé en espaces libres, parcs, jardins publics et terrains de Cet objectif ressort en effet des Documents parlementaires, Chambre, page 2218, Annexe N° 2898 (Session ordinaire – 1ère séance du 28 juin 1921) Projet de loi relatif au déclassement de l’enceinte fortifiée de la ville de Strasbourg que selon le rapporteur M. Aristide Briand, président du conseil, ministre des affaires étrangères : « 2° la première zone de servitude continuera à être soumise, dans l’intérêt de l’hygiène et de la salubrité publiques, à la servitude non aedificandi. La ville de Strasbourg devra l’acquérir dans un délai de vingt-cinq années et l’aménager en espaces libres : parcs, jardins publics ou terrains de sport.

Le projet de loi que nous avons l’honneur de soumettre à vos délibérations et dont la teneur suit a tenu compte, dans toute la mesure compatible avec les besoins des services publics, des desiderata de la ville de Strasbourg, tant au point de vue de son agrandissement que de son embellissement et des besoins de sa population ouvrière croissante. »

Il ressort également des Documents parlementaires, Chambre, page 320

Annexe N° 3989 (Session ord – séance du 2 mars 1922) Avis présenté au nom de la commission de l’Alsace-Lorraine sur le projet de loi relatif au déclassement de l’enceinte fortifiée de la ville de Strasbourg, par M. Charles Frey, député que les 2 objectifs de la loi de 1922 sont 1° déclasser les fortifications,

« 2° transformation de la première zone des servitudes militaires en zones de verdure et d’espaces libres, la servitude non aedificandi restant maintenue dans l’intérêt de l’hygiène publique. »

Ainsi la servitude non aedificandi est maintenue comme règle de base (elle est d’ailleurs absolue dans le secteur de la loi de 1927). C’est bien la servitude militaire qui est maintenue, elle a été introduite par le Reichsrayongesetz du 21 décembre 1871 (appliqué à l’Alsace-Moselle le 21 février 1872) dont le §13 interdit toute modification de l’aspect physique du terrain (affouillement, exhaussement, etc.) et interdit nommément toute construction de chaussée, chemin ou voie ferrée dans le Premier Rayon de 600 m (§ 4) à compter de la limite extérieure de la fortification. (FRI – Fortifikation Rayon I – correspondant à la Ceinture Verte des lois françaises)

1 – « est interdite toute modification durable de la hauteur de la surface supérieure du terrain, notamment l’installation et l’exploitation de sites d’extraction d’argile et de sable, de pierre et de blocs de calcaire, l’installation d’emplacements de stockage de ballast, de même que tout dépôt à un endroit non autorisé.

  • – Toute création ou modification de barrages, digues, fossés et installations de protection contre les inondations, installations d’assèchement et d’inondation et tous ouvrages hydrauliques; et de même toute création ou modification de chaussées, chemins et voies ferrées.
  • – L’aménagement de grands parcs, pépinières et bosquets.
  • – L’édification ou la modification de tours d’églises ou de clochers, et toutes constructions à type de tours.

L’autorisation ne sera pas refusée lorsque les nouvelles installations ou les transformations n’offrent aucune protection contre les observations et tirs rasants depuis les ouvrages, ne modifient pas l’apport d’eau aux fossés de la fortification, ni l’inondation des terrains devant les ouvrages et la profondeur de l’eau dans ces espaces inondés, et n’augmentent pas la possibilité d’observer l’intérieur des ouvrages de la Place.»

 La loi fait obligation à la Ville d’acquérir à l’amiable ou par voie d’expropriation les terrains des anciens glacis militaires des fortifications allemandes des années 1880 dans un but d’utilité publique, à bas prix (6000 francs l’are soit 815 € dans les années 1980) pour que ce soit budgétairement possible et la loi prolonge de fait la dépréciation du prix du terrain déjà grevé antérieurement d’une servitude militaire non aedificandi.

La question financière joue un rôle considérable dans les manœuvres de la Ville car le terrain constructible dans la zone est rare et très cher. C’est l’ancien maire de Strasbourg le député Charles Frey qui l’a évoqué lui-même à l’Assemblée Nationale de manière prémonitoire. Nous avons retrouvé cette intervention dans les Documents parlementaires, Chambre, page 320, Annexe N° 3989 (Session ord – séance du 2 mars 1922) Avis présenté au nom de la commission de l’Alsace-Lorraine sur le projet de loi relatif au déclassement de l’enceinte fortifiée de la ville de Strasbourg, par M. Charles Frey, député. Il indique que « L’exécution des diverses prescriptions de la loi se traduira pour la ville de Strasbourg par une opération d’ensemble dans laquelle la question financière aura naturellement une influence considérable. Ce côté financier, qui n’est pas abordé dans la présente loi, fera l’objet de conventions ultérieures ; c’est de sa solution, dans un sens plus ou moins favorable à la ville que dépendra, pour cette dernière, la possibilité de mener à bien l’importante œuvre d’avenir esquissée dans le projet. »

Acquis à très bas prix sous la contrainte législative et dans le seul objectif de cette Ceinture Verte, par exemple 815€ l’are jusqu’en 1989, ces terrains sont aujourd’hui revendus par la Ville à des promoteurs ou financiers pour construire des bâtiments privés à des prix dépassant 25.000 € l’are et certainement beaucoup plus. La question embarrasse évidemment la Ville qui n’a pas répondu à nos demandes sur le prix de cession des terrains de plusieurs opérations immobilières aux Deux Rives (projet de ville nouvelle entre Strasbourg et l’Allemagne), d’où notre recours à la CADA pour obtenir ces prix. Non seulement l’objectif de la loi est détourné mais ces ventes réalisent une véritable spoliation des anciens propriétaires.

En plus de la plus-value énorme liée à la revente des terrains acquis en « non aedificandi » et revendus en « constructibles », la Ville touche de considérables rentes par le biais de la taxe foncière sur les propriétés bâties. Construits sur la Ceinture Verte du Wacken, les 4 bâtiments du Parlement Européen constituent pour la Ville de Strasbourg un véritable jackpot qui lui rapporte 750.000 € pour 2 ans. Si c’est l’Etat qui collecte la taxe foncière sur les propriétés bâties TFPB, l’essentiel de la somme est reversée à la Ville de Strasbourg.

Chacun comprend peut-être mieux pourquoi la Ville construit le plus vite possible tous les terrains encore libres de la Ceinture Verte qui, sous forme d’espaces verts, de parcs ou de jardins, ne lui rapportent quasiment rien.

Il suffisait d’adapter le calcul des droits à construire à ses besoins, c’est ce qu’a fait la Ville et que nous contestons formellement.

  • Sont concernés par l’expropriation les terrains qui ne se conforment pas à cet objectif législatif et seulement eux (Conseil d’Etat Zona/Préfet du Bas-Rhin 1989)
  • Le but ultime est d’aménager les glacis selon ce nouvel objectif et seulement lui (Conseil d’Etat Zona/Préfet du Bas-Rhin 1989)

En 1986, le Tribunal Administratif de Strasbourg puis en 1989 le Conseil d’Etat avaient rendu justice à l’association ZONA ainsi qu’à 350 familles contre le Préfet du Bas Rhin et la Ville de Strasbourg en invalidant la tentative d’expropriation illégale de terrains et immeubles privés (environ 20 ha) situés dans cette Ceinture Verte. « Abus de droit » écrivait le Conseil d’Etat car l’expropriation avait été détournée de son objectif pour constituer des réserves foncières à vil prix à notre détriment. La Ceinture Verte n’a de fait jamais constitué pour nos élus un objectif politique. Il en est exactement de même aujourd’hui dans le projet  de PLUI où les mots « Ceinture Verte » n’apparaissent pas comme objectif d’urbanisme de la Ville mais sont présentés comme un anachronisme historique.

Après que le Conseil d’Etat nous ait rendu nos droits, il est temps de rappeler la Ville à ses devoirs envers une véritable œuvre d’utilité publique législative : la transformation des anciens glacis militaires en ceinture d’espaces verts, de parcs et de jardins, notre Ceinture Verte.

Sur le sens général du texte de la loi de modernisation du 9 décembre 1990 :

Pourquoi la loi de 1990?

  • Selon Jean-Pierre Worms rapporteur de la loi c’est seulement pour faire cesser le recours à l’expropriation. C’était d’ailleurs la demande essentielle de l’association ZONA pour libérer les propriétaires de cette servitude d’expropriation (après 68 ans !), c’est enfin la seule raison évoquée dans les commentaires du Parlement. La conséquence est la suppression dans la loi de 1922 (qui est maintenue et pas abrogée comme l’affirme la Ville de Strasbourg) des articles consacrés à l’expropriation.
  • Il faut conserver l’objectif mais moderniser l’outil en prenant exemple sur Paris et Lille (1985). Les lois de 1922 et de 1927 sont conservées pour ce qui fait leur esprit : les fortifications sont déclassées, l’objectif des glacis n’est plus militaire, mais la “salubrité publique”, donc la santé des habitants de Strasbourg. Le terme zone de salubrité est conservé dans la loi de 1922 ce qui signifie bien la continuité nécessaire de la même politique d’aménagement, de même que la référence à la qualité attendue de l’aménagement de la zone qui va valoriser les fonds voisins. C’est d’ailleurs une problématique que la ville de Lille avait déjà étudiée en 1985 lors de la modernisation de sa propre loi des zones non aedificandi par une consultation de la faculté de droit, qui insistait sur cette valorisation attendue des terrains voisins de la zone.
  • les 10 exceptions de l’article 3 sont jugées par la Ville de Strasbourg trop restrictives par leur caractère descriptif limitatif pour urbaniser de façon moderne, en clair la Ville veut pouvoir offrir ces terrains à des promoteurs privés en plus des bâtiments publics et des HLM, et l’article 3 est supprimé.
  • mais pour conserver l’objectif de 80% minimum d’espaces libres il faut fixer des limites d’où la clause de constructibilité limitée prévue par la nouvelle loi. Ce n’est pas comme l’affirme la Ville « un droit à construire » mais bien au contraire « une obligation de protéger les terrains destinés à l’objectif législatif». La nouvelle loi dispose que « dans les zones de servitudes concernées par les dispositions législatives abrogées aux alinéas ci-dessus, l’implantation des constructions, c’est-à-dire la surface hors œuvre brute du niveau édifié sur le sol, ne peut couvrir une surface totale supérieure à 20 p. 100 de la superficie globale de chacune de ces zones non construite à la date de promulgation de la présente loi. »
  • Le projet de PLUI ne tient aucun compte de cet objectif législatif d’intérêt public des lois de la Ceinture Verte de Strasbourg et des devoirs liés aux avantages dérogatoires au droit commun dont la Ville a bénéficié de 1922 à 1990 pour se les approprier dans ce seul objectif.
  • La loi de 1990 est un texte protecteur du sol non construit, limitant le droit de construire exactement dans la continuité des lois de 1922 et 1927
  • et qui précise les devoirs de la collectivité sur ces terrains acquis à bas prix dans le cadre d’une véritable procédure d’utilité publique législative.
  • Ce n’est absolument pas un texte dont l’objectif est de définir ou créer des droits à construire contrairement à l’interprétation de la Ville de Strasbourg
  1. Cette manière de renverser le sens premier de la loi telle qu’employée par la Ville la conduit à se polariser sur l’accessoire (la détermination d’un droit éventuel à construire) en méconnaissant au contraire l’essentiel, son devoir de protéger 80% des terrains qui doivent rester non aedificandi.
  2. le calcul de ces droits devient alors pour les services municipaux un objectif à maximiser pour profiter de cette aubaine en termes de prix d’acquisition et de surfaces disponibles au mépris de l’objectif d’utilité publique de la Loi.
  3. Cette interprétation se retrouve dans le mémoire de l’Eurométropole devant le Tribunal Administratif le 18 mai 2015 où elle évoque en page 3 l’anachronisme de l’objectif législatif d’aménagement des anciens glacis “dans l’intérêt de l’hygiène et de la salubrité publiques”. La santé des habitants de Strasbourg serait-elle devenue depuis 1922 un objectif anachronique ?

Au fond, quel est l’esprit des lois des glacis, ces textes véritablement visionnaires en 1922, surtout si on les replace dans le contexte actuel de menaces sur l’environnement et la santé ?

Depuis la loi de modernisation de 1990, la servitude a été reprise partiellement dans le POS dont la protection contre les appétits fonciers est hélas très relative, car 38 modifications successives ont été réalisées en 26 ans dont la dernière le 7 mars 2016, dont nombre concernaient la Ceinture Verte. Ainsi, en 2014, le POS a été modifié pour construire en zone naturelle ND«L» (dans la Ceinture Verte) le barreau routier desservant la chaufferie contestée du Wacken car le règlement de zone n’y permettait pas la construction d’infrastructures routières. Sans routes d’accès, les possibilités d’urbanisation sont en effet très limitées sur la plupart de ces terrains.

Le seul frein véritable à l’urbanisation des glacis est la limitation au droit de construire prévue par la loi de 1990 elle-même. Elle garantit beaucoup mieux que le POS l’accès de chacun à des parcs et jardins, des espaces de détente et de promenade riches de biodiversité comme au Heyritz ou dans le Parc Naturel Urbain, à des stades de quartier, mais aussi à des espaces de maraîchage et de rencontre de proximité. Est-ce vraiment un anachronisme? Ou n’est-ce pas plutôt une façon de dire que l’on a d’autres objectifs beaucoup plus lucratifs pour ces immenses terrains libres ?

Cette loi est pour nous réellement visionnaire et tellement d’actualité !

Le stress a envahi nos villes avec une pollution insidieuse de l’air et des sols, la rencontre dans des espaces protégés reste un besoin social, la pratique du sport peut concourir à une meilleure santé des Strasbourgeois à l’heure ou s’annonce une épidémie d’obésité pour les années à venir. Encore faut-il qu’il reste des terrains de proximité pour s’y adonner, et ce n’est pas vraiment un détail de notre histoire à venir ni un anachronisme. Les 370 hectares de la zone non aedificandi de 1922 ne représentent qu’un peu moins de 5 % de la surface de la commune de Strasbourg (7829,4 ha) mais accueillent la quasi-totalité des grands chantiers de construction de ces 10 dernières années et des années à venir.

Ce qui est anachronique, c’est de présenter d’une main un plan « sport pour tous » aux média, de l’associer à un réseau de « Vitaboucles » (parcours santé) pour accéder à la Ceinture Verte, et de l’autre main de bétonner massivement cette zone comme à Neudorf, à Cronenbourg, au Port du Rhin, à la Robertsau et au Wacken-Tivoli.

La communication de la Ville se fait sur la phrase « construire la ville sur la ville » pour limiter l’étalement urbain. Or dans la Ceinture Verte, la Ville construit ou se prépare à construire sur des espaces totalement libres ou s’il n’en reste plus sur le stade de l’ASPTT route des Romains, le stade militaire et celui du SUC rue Fritz Kieffer, enfin sur le stade du Tivoli place Adrien Zeller.  

C’est plutôt une politique de « construire la ville sur les stades », il y a un monde entre leurs paroles et leurs actes qui sont contraires à l’esprit des lois des glacis et d’un urbanisme responsable.

Très actuelles pourtant sont les fonctions climatiques de ces espaces libres, car la menace est partout annoncée. Les 7 premiers mois de 2015 ont été les plus chauds jamais enregistrés en France, mais aussi à l’échelle du globe depuis le début des relevés de températures en 1880.

Non seulement juillet 2015 a battu un record de chaleur sur la planète pour ce mois depuis plus d’un siècle (avec un nouveau record de 38,3°C à Strasbourg le 4 juillet 2015), mais la température y a également été au plus haut de tous les mois depuis 1880.  

La place de la Ceinture Verte est mise en avant par l’ADEUS (Agence de Développement et d’Urbanisme de l’Agglomération Strasbourgeoise) qui a publié le 2 juillet 2015 cette carte des zones chaudes et froides de la ville. Les espaces non construits des glacis sont les points les plus froids (glacis Ouest avec 6,5°C de moins que la Place Kléber). La canicule est mortelle, le maintien à proximité du centre-ville de ces climatiseurs naturels devient une priorité nouvelle des urbanistes et donc un élément essentiel « d’hygiène et de salubrité publiques » comme on disait en 1922.

La COP 21 rend compte d’une réflexion nouvelle des gouvernements et de l’inflexion nécessaire de la politique de la ville, les temps changent. Pour la Ville au contraire, le maintien des espaces naturels de la Zone dans la lutte contre le réchauffement climatique à Strasbourg est une préoccupation anachronique. Quel aveuglement par rapport à la prise de conscience du reste de la planète.

Quelle erreur de jugement et quel contresens avec l’objectif législatif de 1922 qui est notre préoccupation aujourd’hui, un texte visionnaire en 1922 et une chance historique pour notre ville en 2016.

  1. Un tel contresens ne serait pas une première, car dans le secteur « non aedificandi» de la loi de 1927, la servitude non aedificandi était absolue et aucune construction n’était légalement possible entre 1927 et 1990.
    1. Pourtant des constructions nombreuses et des infrastructures ont été érigées dont les services de l’Etat refusent de nous communiquer les autorisations de construction et la justification réglementaire de ces autorisations permettant de déroger à la loi car la servitude non aedificandi ne permettait pas de construire de telles infrastructures.
    2. Les demandes ont été faites au Ministère de l’Education pour l’Ecole Normale d’Institutrices de la Meinau (3 bâtiments construits illégalement sans permis en 1954), au Préfet pour les bâtiments et installations de stockage de carburants d’aviation (illégaux) à l’aérodrome du Polygone, à RFF et la DREAL respectivement pour les voies ferrées et les infrastructures routières sans succès d’où notre recours systématique à la CADA (Commission d’Accès aux Documents Administratifs dépendant du Premier Ministre).
    3. Nous avons aussi demandé à la Ville la surface des constructions édifiées entre 1927 et 1990 dans cette zone de 1927. En effet, la Ville décompte 6,17 ha de surface des constructions en 1990 sans préciser qu’une grande partie a été édifiée illégalement depuis 1927 ce qui fausse le calcul des droits à construire qu’ils effectuent.
  1. L’expropriation pour cause d’utilité publique et son détournement pour de l’immobilier privé : Ces terrains comme leur suffixe « L » doit l’indiquer sur le marquage parcellaire au POS sont situés dans l’emprise de la Ceinture Verte de Strasbourg régie par la loi du 21 juillet 1922, puis la loi de modernisation qui lui a succédé en décembre 1990. A cette date, le législateur a estimé que la loi de 1922 n’avait plus de raison d’être sous sa forme originelle puisqu’elle avait produit tous ses effets, à savoir permettre à la collectivité d’acquérir notamment par voie de contrainte la majorité des terrains du glacis militaire. Le but de ces expropriations (ou ventes forcées) était de constituer une zone d’hygiène et de salubrité publiques destinée essentiellement à des espaces verts, parcs et jardins, et accessoirement pour moins de 10% de sa surface à des constructions publiques ou HLM, mais jamais à des constructions privées. Les terrains privés ayant obtenu de la Ville des permis de construire étaient d’ailleurs exemptés de cette obligation d’expropriation.

En effet, le droit de propriété est consacré par l’article 17 de la Déclaration des droits de l’Homme et du citoyen de 1789 : «le droit de propriété étant un droit inviolable et sacré, nul ne peut en être privé si ce n’est lorsque la nécessité publique l’exige évidemment et sous la condition d’une juste et préalable indemnité». La construction de bâtiments par des promoteurs privés sur des terrains acquis par l’effet de la contrainte législative ne répond pas à cette « nécessité publique » et témoigne bien d’un détournement de l’objectif législatif.

Selon la jurisprudence du Conseil d’Etat, dans les attendus du jugement du 31 octobre 1990, le Conseil d’Etat, 5/10 SSR du 31 octobre 1990, 106229, association ZONA contre Préfet du Bas-Rhin, en vue d’annuler le jugement du 31 janvier 1989, en tant que le tribunal administratif de Strasbourg a partiellement rejeté sa demande dirigée contre les arrêtés des 16 juin et 1er juillet 1986, par lesquels le préfet du Bas-Rhin a respectivement déclaré d’utilité publique l’acquisition d’une partie des immeubles situés dans la zone “non aedificandi” maintenue par la loi du 21 juillet 1922 et déclaré cessibles les parcelles correspondantes : la Haute Cour rappelait au Préfet que

« Considérant que, si le législateur a donné un caractère d’utilité publique aux opérations d’acquisitions des terrains dépendant de l’enceinte fortifiée de la ville de Strasbourg, il a entendu expressément assortir cette reconnaissance des conditions que précise la loi ; que, notamment, et en dehors des exceptions mentionnées à l’article 3, la loi dispose que les terrains en cause seront aménagés en espaces libres, parcs et jardins ; que, dans ces conditions, la déclaration d’utilité publique n’est régulière que si elle a pour objet soit l’aménagement de tels espaces, soit la réalisation des opérations mentionnées dans les dix exceptions énumérées à l’article 3 ; »

Voilà un rappel sans ambiguïté de l’objectif de la loi qui est maintenu et confirmé en 1990 par les parlementaires unanimes (et c’est assez rare pour être souligné).

Le projet de PLUI ne matérialise pas du tout l’obligation de conserver 80% de la surface des glacis non construits en 1990 sous forme d’espaces libres, de parcs publics, jardins et terrains de sport.

Sur l’esprit de la loi du 9 décembre 1990 :

La raison essentielle de la loi de 1990 citée et elle seule par le rapporteur M. Jean-Pierre Worms devant l’Assemblée Nationale est que les dispositions restrictives des lois qui avaient maintenu les dispositions non aedificandi dites ceintures vertes « plaçaient les propriétaires privés sous la menace permanente d’une expropriation ». C’était d’ailleurs la demande essentielle de l’association ZONA à M. Jean Oehler pour qu’il dépose cette proposition de loi.

Rappelons ici le texte d’œuvre d’utilité publique législative « hygiène et salubrité publiques » des lois de 1922 et 1927 :

Loi de 1922, art.3 : les terrains constituant la première zone de servitude militaire de l’enceinte, à compter de la limite extérieure de la zone des fortifications, continueront à être grevés de la servitude non aedificandi, et seront aménagés en espaces libres (Dans l’article 6, la loi précise que les espaces libres sont des « jardins potagers, fruitiers ou d’agrément »), parcs et jardins à l’exception :

1° des terrains affectés ou à affecter à un usage public ou à un service public de l’Etat, du Département ou de la commune, tels que les voies publiques, les chemins de fer, ports fluviaux, etc.… ;

2° des cimetières existant au jour de la promulgation de la présente loi ;

3° des terrains qui sont ou seront vendus ou loués à des particuliers par l’Etat, la Ville ou toute autre collectivité publique, à proximité de ports fluviaux ou voies fluviales existants ou à créer, pour faire l’objet d’une exploitation commerciale ou industrielle répondant à la destination de ces ports ou voies fluviales. La portion de terrain limitée par la gare de marchandises et sa route d’accès d’une part, et le remblai de la voie ferrée de Saverne d’autre part sera assimilée aux terrains visés dans le précédent paragraphe ;

4° des terrains appartenant à l’Etat et maintenus comme terrains d’exercice, d’instruction ou de sport pour les troupes de la garnison ;

5° des terrains qui seraient cédés à l’autorité militaire en vertu de conventions spéciales pour l’instruction, les jeux et les sports ;

6° des terrains qui, au 11 novembre 1918, étaient déjà constitués en polygones exceptionnels :

7° d’un emplacement d’une superficie de 30 hectares d’un seul tenant réservé à des organisations passagères : expositions, foires, etc.…

des terrains en bordure des voies publiques de pénétration existantes (pour chacune des portes actuelles de l’enceinte, la route qui y aboutit directement) où la Ville déciderait d’autoriser des constructions, sous réserve que ces constructions ne s’étendront pas à plus de 40m de la voie publique, et que, sur chacune de ces doubles bandes d’une largeur cumulée de 80 mètres, la densité des constructions non contigües ne dépassera pas 25% de la surface. Ces dispositions s’appliqueront également aux deux nouvelles voies de pénétration à créer, qui déboucheront l’une à la Porte de Schirmeck, l’autre en un point situé entre les portes de Pierre et de Schiltigheim ;

9°des terrains réservé à la construction pour parfaire la réalisation du plan général de la Ville. Ces terrains seront déterminés par décret, sur le vu des plans d’aménagement dressés par la Ville ; leur surface globale sera compensée par voie d’échange par une surface au moins égale libre de toute construction à prélever sur la zone des fortifications ;

10° des terrains que la Ville de Strasbourg s’engage à affecter à des habitations à bon marché et dont la superficie totale n’excèdera pas un dixième de la zone à aménager.

En dehors des terrains définis ci-dessus aucune portion ne pourra être distraite des terrains destinés aux espaces libres en vue d’y élever des constructions… »

  1. Les délibérations de l’Assemblée en marge de la loi du 9 décembre 1990 rappellent clairement l’esprit du texte et son objectif déjà en bonne voie en 1990 mais qui restait à poursuivre et finaliser, ainsi que l’étendue très précise de la surface de la zone non aedificandi régie par la loi de 1922 :
  • En effet, le rapport de présentation du rapporteur Jean-Pierre Worms à l’Assemblée Nationale indique que « la spécificité de ces zones -du point de vue juridique mais également du point de vue de l’importance psychologique qu’elles ont revêtue- explique la présence d’un chapitre particulier destiné à traiter des différents points énumérés à l’article R 123-17 du Code de l’Urbanisme. Il permettra de vérifier que le parti envisagé dans ce périmètre est en cohérence avec les intentions mêmes des lois de 1922 et 1927»
  • Le même objectif apparait clairement à la lecture des rapports de séances de l’Assemblée Nationale :
    1. 8 juin 1990 : « C’est ainsi que notre assemblée, par la loi ns 85-729 du 18 juillet 1985, a abrogé les lois antérieures de protection des ceintures vertes de Paris et de Lille tout en s’assurant, par une limitation des espaces constructibles à 20 p 100 des anciennes zones non aedificandi, que l’esprit qui avait inspiré les lois abrogées était respecté.»
    2. 28 novembre 1990 : page 6138 « En séance publique, M. Oehler et M. Malandain avaient voulu spécifier une disposition figurant déjà dans le plan d’occupation des sols de Strasbourg : en tout état de cause, 80% des terrains ainsi libérés des contraintes des lois de 1922 et 1927 demeureraient non aedificandi, à des fins de protection des zones vertes. Cette disposition ne nous avait pas semblé nécessaire en commission. Mais comme elle correspondait à une réalité, nous l’avons acceptée. »
    3. Ces objectifs chiffrés très précisément par l’Assemblée Nationale n’ont rien à voir avec le mode de calcul actuel produit par le service juridique de la Ville de Strasbourg qui ne respecte
      1. ni un maximum de 20% des espaces constructibles
      2. ni évidemment le maintien de la servitude non aedificandi sur au moins 80% des terrains (et non pas de la surface non construite des terrains notons-le).
  • Séance du 8 juin 1990, Assemblée nationale, ZONES NON AEDIFICANDI DE LA VILLE DE STRASBOURG. Discussion des conclusions d’un rapport.

« La loi de 1927 s’était contentée de maintenir une servitude non aedificandi sur l’ensemble des 164 hectares situés au sud de la ville et occupés par les organisations défensives de la voie ferrée. Quant à celle de 1922, qui concerne la ceinture verte proprement dite, soit quelque 370 hectares autour des quartiers centraux de la ville, elle avait mis en place un dispositif plus complexe. »

  • Au Sénat, la même surface est mentionnée pour la loi de 1922 qui était seule concernée par l’obligation d’acquisition par la Ville de Strasbourg : SÉNAT, PREMIÈRE SESSION ORDINAIRE DE 1990 – 1991, Annexe au procès-verbal de la séance du 18 octobre 1991 RAPPORT FAIT au nom de la commission des Lois constitutionnelles , de législation , du suffrage universel, du Règlement et d’administration générale ( 1 ) sur la PROPOSITION DE LOI . ADOPTÉE PAR L’ASSEMBLÉE NATIONALE , relative aux zones non aedificandi de la ville de Strasbourg , Par M. Marcel RUDLOFF, page 5 et 6

« LA MISE EN OEUVRE DU DISPOSITIF ORIGINEL : Il convient de constater que les obligations du dispositif originel prévu par les lois de 1922 et de 1927 ont pratiquement été toute remplies. C’est ainsi que la ville de Strasbourg a pu acquérir la quasi-totalité des terrains concernés (soit environ 350 hectares sur les 370 couverts par la servitude non aedificandi) » (cette surface concerne la seule zone de 1922 -c’est nous qui l’ajoutons- car la Ville n’avait pas l’obligation d’acquérir les terrains de la loi de 1927).

  1. La surface totale de la zone de 1922 mentionnée dans cette discussion à l’Assemblée Nationale et ce rapport au Sénat ne correspond pas à celle retenue par l’Eurométropole (624,71 hectares) dans son calcul des droits à construire dans la zone non aedificandi régie par la loi de 1922, calcul qui est donc erroné
  2. d’où la nécessité de disposer d’un état parcellaire détaillé et de la carte originelle annexée à la loi de 1922 permettant à la Ville d’expliquer son erreur et de corriger ses calculs.
  1. Dans le texte de la loi de 1922 modifiée par cette loi de 1990,
    1. le terme « zone de salubrité » utilisé à l’article 9 n’est pas abrogé, ce qui démontre la continuité de l’objectif recherché par la loi : « hygiène et salubrité publiques ».
    2. La loi insiste sur l’amélioration paysagère de la zone après son aménagement en précisant que les plus-values attendues des fonds voisins de la zone non aedificandi (qui sont nommément citées par l’article 9 non abrogé de la loi de 1922) sont à répartir entre les communes de Schiltigheim et Strasbourg.

Ainsi, l’objectif de la loi de 1990 qui concerne 80% des surfaces de ces zones non aedificandi est triple

  • interdire la construction de SHOB sur la majorité (80% au moins mais c’est un minimum) des terrains qui n’étaient pas construits en 1990
  • protéger ces terrains qui doivent être affectés à un objectif précis d’intérêt public
    • qui a permis l’acquisition amiable ou forcée des terrains par la Ville entre 1922 et 1990
    • dans l’objectif d’y conserver des espaces non construits : espaces libres (Dans l’article 6, la loi de 1922 précise que les espaces libres sont des « jardins potagers, fruitiers ou d’agrément»), parcs ou jardins ou terrains de sport (la Ceinture Verte) poursuivant les objectifs des lois de 1922 et 1927.
  • dans l’intérêt de l’hygiène et de la salubrité publiques, objectifs répétés en 1990 dans les commentaires de la loi par les députés et sénateurs
    • comme devant continuer dans la nouvelle loi l’esprit des lois de 1922 et 1927
    • qui ont déjà produit des effets satisfaisants
      • d’appropriation publique de ces terrains en vue de l’objectif d’intérêt public prévu par les lois de 1922, 1927 et explicitement repris dans les commentaires de la loi de 1990
      • et de protection de 80% de ces zones de l’urbanisation
    • ces objectifs doivent être poursuivis par la nouvelle loi. Le terme « zone de salubrité » est d’ailleurs maintenu à l’article 9 de la loi de 1922 modifiée en 1990, ainsi que la référence aux plus-values attendues dans les fonds voisins de par la qualité de cet aménagement de la zone.

Ainsi pour vérifier que la loi est respectée il faut recenser ces terrains et s’assurer qu’ils constituent bien au moins 80% de l’espace non construit en 1990.

Nous avons demandé à la Ville le 7 mars 2016 une carte et la liste des terrains répondant aux objectifs de la loi (espaces libres – Dans l’article 6, la loi précise que les espaces libres sont des « jardins potagers, fruitiers ou d’agrément »)-, parcs et jardins), la loi évoque aussi des terrains de sport.

La Ville n’a pas répondu et nous avons donc transmis le dossier à la CADA comme c’est devenu une habitude dans ce domaine « sensible ». Nous estimons que c’est le devoir de la Commission d’Enquête d’obtenir de la Ville ce document pour se faire une idée précise de cette question.

  • Le projet de PLUI se contente de se baser (pour augmenter les surfaces urbanisables) sur un mode de calcul erroné qui aboutit à un résultat dépourvu de bon sens et surtout contraire à l’intérêt public.

Il y a trois étapes dans le calcul des droits à construire :

  • Définir la surface globale de chacune de ces zones à la date de promulgation de la loi : quelles superficies et avec quelle cartographie ?
    • Si la surface de la zone de 1927 ne pose pas de problème, celle de la zone de 1922 telle que présentée par la Ville est manifestement erronée et volontairement surévaluée pour augmenter les droits à construire qu’elle permet de calculer.
      • En effet, il ressort du procès-verbal de la séance du 8 juin 1990 à l’Assemblée nationale, consacrée à la discussion en première lecture des conclusions d’un rapport sur les Zones Non Aedificandi de la Ville de Strasbourg que « La loi de 1927 s’était contentée de maintenir une servitude non aedificandi sur l’ensemble des 164 hectares situés au sud de la ville et occupés par les organisations défensives de la voie ferrée. Quant à celle de 1922, qui concerne la ceinture verte proprement dite, soit quelque 370 hectares autour des quartiers centraux de la ville, elle avait mis en place un dispositif plus complexe. »
      • Les surfaces mentionnées dans les discussions à l’Assemblée Nationale mais aussi au Sénat (rapport de Marcel Rudloff, sénateur-maire de Strasbourg) ne correspondent pas à celles retenues par l’Eurométropole (624,71 hectares) dans ses documents sur le calcul des droits à construire dans la zone non aedificandi régie par la loi de 1922
    • d’où la nécessité de disposer d’un état parcellaire détaillé et surtout de la carte originelle annexée à la loi de 1922 permettant à la Ville d’expliquer son erreur et de corriger ses calculs.
      • En effet la carte présentée par la Ville n’est pas la carte d’origine annexée au texte de la loi de 1922, mais un document graphique produit par le service prospective et planification territoriale de la Ville de Strasbourg le 10 avril 2015 en réponse à la demande expresse de l’association ZONA de disposer d’une copie de la carte originelle. Le service avait d’ailleurs indiqué oralement ne pas être en possession de la carte d’origine et avoir dû fabriquer ce document pour répondre à notre demande qui je le souligne tout de même datait de 1986. Soit 29 années d’attente pour un document graphique qui est à l’évidence inexact.
      • Au vu de la différence des surfaces de la zone régie par la loi de 1922 entre les textes parlementaires et les valeurs produites par la Ville (il y a 254,71 hectares de surface en trop sur les documents de la Ville), nous pensons sans pouvoir le prouver faute d’état parcellaire détaillé que la Ville refuse toujours de produire (procédure en cours depuis décembre 2015 devant la CADA puis le Tribunal Administratif de Strasbourg pour en obtenir communication) que 50 hectares correspondent aux surfaces en eau dont nous affirmons depuis toujours qu’elles ne sont pas concernées par le calcul, mais aussi 200 hectares sur lesquels la Ville doit s’expliquer

Reprenons le texte mot à mot :

  1. l’implantation des constructions : il faut considérer les surfaces sur lesquelles on peut effectivement obtenir un permis de construire de la SHOB pour implanter des constructions, sinon le calcul crée des droits à construire à partir de surfaces qui ne sont pas ou plus constructibles. Cela exclut donc de la base de calcul des 20% :
    1. les surfaces en eau (bassins du port, canaux, etc.) (Quelles seraient aujourd’hui les règles de construction définies par le POS actuel sur ces surfaces en eau en termes de type de construction, COS, hauteurs constructibles, prospects, etc. ?)
    2. les infrastructures routières et ferroviaires (Quelles seraient aujourd’hui les règles de construction définies par le POS actuel sur ces infrastructures en termes de type de construction, COS, hauteurs constructibles, prospects, etc. ?)
    3. les 10 exceptions à la règle non aedificandi listées par l’article 3 de la loi de 1922 puisque ce sont des constructions dérogeant à la règle de non construction et que nécessairement on ne peut plus construire sur ces parcelles déjà construites (Quelles seraient aujourd’hui les règles de construction définies par le POS actuel sur ces terrains, par exemple les cimetières, en termes de type de construction, COS, hauteurs constructibles, prospects, etc. ?).
    4. la surface non construite des parcelles déjà bâties où cela est d’ailleurs souvent impossible pour des raisons de géométrie de ces reliquats ou de leur situation géographique, et bien sûr variable selon le règlement de zone du POS différent pour chaque parcelle (possibilités de construire admises ou non par le règlement de zone, mode de construction autorisé, COS et droits à construire déjà utilisés sur la parcelle, prospects, hauteurs) ce dont la Ville ne tient aucun compte dans ses calculs.
  1. l’implantation des constructions, c’est-à-dire la surface hors œuvre brute du niveau édifié sur le sol : cette utilisation de la SHOB dans le calcul concerne exclusivement les nouvelles constructions édifiées depuis 1990 et pas du tout celles qui ont été construites avant cette date et que la Ville utilise dans le calcul des surfaces construites en 1990 par une erreur manifeste d’appréciation que nous contestons formellement.
  1. 20 p. 100 de la superficie globale de chacune de ces zones non construite: le texte ne parle pas de la SHOB construite (comme le présente la Ville dans son calcul en réalisant une autre erreur manifeste d’interprétation du texte), mais de la superficie non construite.
  1. Redéfinir une superficie non construite : dans le contexte des lois des glacis, c’est évidemment une surface « non aedificandi»
  2. Redéfinir une superficie constructible car le calcul des droits n’a de sens que pour des surfaces réellement et légalement constructibles
  3. La règle énoncée par la loi concerne évidemment les seuls terrains
    1. encore non construits
    2. et simultanément constructibles. Sinon le calcul crée des droits à construire que l’on ne pourra jamais effectivement utiliser sur le terrain faute de foncier disponible à un moment donné.
  4. La règle énoncée par la loi concerne à notre sens des parcelles entières comme entités non construites (non aedificandi) comme cela a toujours été inscrit dans la loi de 1922 et confirmé dans les commentaires à l’Assemblée de celle de 1990 (qualification non-construite à définir selon la règle non aedificandi, voire la non-imposition à la TFPB, l’absence de permis de construire, d’aménager ou d’autre autorisation d’urbanisme) et non des reliquats de parcelles dont serait déduite la surface (SHOB) au sol des constructions qui y sont édifiées.
    1. En effet si l’on inclut dans la base de calcul des 20% les terrains déjà construits comme l’a fait la Ville :
      1. Si TOUS les terrains de la zone avait été construits, mais pas sur toute leur surface, dans la limite maximale autorisée par le règlement du POS sur chaque parcelle en 1990, ce mode de calcul validé par la Ville aurait encore attribué au moins
        1. 860 m2 de SHOB comme droits à construire calculés sur 20% des surfaces occupées par de l’eau – car d’après la Ville on pourrait construire sur les surfaces en eau en les remblayant ou construire sur pilotis, ce qui de mémoire de Strasbourgeois n’a pourtant jamais été fait – et sur 20% de la surface des infrastructures (représentant ensemble 120,93 ha)
        2. plus des droits à construire calculés sur la surface non construite des parcelles déjà bâties en 1990 même si le POS n’y autorise plus aucune construction.
        3. plus 20% de la surface des parcelles occupées par l’une des 9 autres exceptions à la règle non aedificandi qui avaient été autorisées à l’article 3 de la loi de 1922 (cimetières par exemple)
        4. alors même qu’il n’y aurait plus aucun terrain disponible pour les construire.
      2. Témoin encore plus remarquable d’une erreur manifeste d’appréciation, si TOUS les terrains de la zone avaient été construits sur toute leur surface en 1990, le mode de calcul validé par la Ville aurait encore attribué au moins
        1. 860 m2 de SHOB comme droits à construire calculés sur 20% des surfaces occupées par de l’eau et sur 20% de la surface des infrastructures, (représentant ensemble 120,93 ha)
        2. plus 20% de la surface des parcelles occupées par l’une des 9 autres exceptions à la règle non aedificandi qui avaient été autorisées à l’article 3 de la loi de 1922 (dont les cimetières).
        3. alors même qu’il n’y aurait plus aucun terrain disponible pour les construire.
      3. La série de plans suivants montre de manière graphique le mode de calcul de la Ville et selon ZONA sur quelques terrains de la zone non aedificandi de 1922 dans le quartier de l’Elsau.
        1. Calcul selon la Ville des surfaces non construites en 1990 incluant la rivière Ill, le pont de l’Elsau, les routes et toute la surface des parcelles hors SHOB construite au sol. 20% de ces surfaces de couleur verte représentent les droits à construire allégués par la Ville.
        2. Calcul selon ZONA des surfaces non construites en 1990 (toutes les parcelles sur lesquelles il n’y a aucune construction ni aucune des 10 exceptions de l’article 3 à la règle non aedificandi).
        3. Colorés en bleu, les terrains non bâtis en 1990 mais inconstructibles car classés NDL (il n’y a sur tout ce secteur aucun terrain susceptible d’utiliser des droits à construire) 
  1. Donc, pour garder du sens au calcul il faut rattacher les droits à construire à des terrains non construits mais constructibles et ne pas inclure dans la base de calcul des terrains qui ne sont pas librement constructibles comme les surfaces en eau, les terrains affectés aux 10 exceptions de l’article 3 de la loi de 1922 et la surface non construite des parcelles déjà construites (cour, jardin, verger, espace vert, parking)
  2. Les droits à construire sont rattachés à la propriété de la parcelle qui les a générés et sont un droit du propriétaire. En effet, si comme le présente la Ville de Strasbourg, les droits à construire ne sont pas rattachés aux terrains qui les ont générés, la Ville peut s’approprier pour ses projets pharaoniques les droits à construire générés par des parcelles privées ailleurs dans la zone non aedificandi et en spolier les bénéficiaires. S’il est avéré que la Ville a consommé tous les droits à construire autorisés par la loi de 1990, quelle serait la situation d’un propriétaire privé désirant construire sur son terrain (s’il est constructible et a généré des droits à construire de 20% de sa surface non bâtie en 1990) lorsqu’on lui annoncera que la Ville a déjà consommé tous les droits pour ses propres projets et que son terrain ne peut plus être surbâti ? Il y aurait là une inégalité de traitement devant la loi entre la Ville et les propriétaires privés. Les droits à construire doivent donc s’évaluer par parcelle, en calculant le droit à SHOB acquis par chaque propriétaire sur chaque parcelle et utilisable sur cette même parcelle ou éventuellement sur une autre parcelle lui appartenant dans la même zone.
  3. Pourtant si vous estimez que désormais on peut calculer des droits à construire sur la surface non encore bâtie des parcelles déjà construites, c’est au moins dans le respect des règles du POS qui quantifient à la date du calcul les possibilités de construction additionnelles qui varient selon chaque terrain (règlement de zone, COS et droits à construire déjà utilisés sur la parcelle, prospects, hauteurs, etc.) sinon les droits attribués par le calcul sont de fait inutilisables.
  4. Si vous estimez que les surfaces occupées par des infrastructures ou des cimetières font partie de la base de calcul des 20%, à l’extrême si tous les terrains de la zone avaient été construits sauf les infrastructures et les cimetières en 1990, le calcul de la Ville aurait accordé des droits à construire (20% de la surface des infrastructures et des cimetières) alors qu’il n’y aurait plus aucun terrain pour construire. Les droits à construire doivent donc bien être rattachés à un terrain de construction précis non construit et constructible et pas calculés dans l’absolu sans se préoccuper du lieu où ils vont pouvoir être utilisés. Ce n’est pas un droit dans l’absolu, mais un droit attaché à un terrain précis pour rester cohérent. Nous avons donc demandé à la Ville le 5 mars 2016 un état des surfaces encore constructibles pour y utiliser les droits à construire qu’ils allèguent (1.146.000 m2 de SHOB au sol) pour bien démontrer que leur utilisation est impossible faute de foncier encore disponible, même en construisant sur toutes les parcelles construites ou non, demande restée sans réponse, transmise à la CADA.
  5. Si 20% sont construits, 80% doivent répondre au contraire et selon l’esprit de la loi à l’œuvre d’utilité publique d’espaces verts, parcs publics, jardins et terrains de sport. Nous avons donc demandé à la Ville le 7 mars 2016 un état parcellaire et un plan de ces 80% pour confirmer qu’ils ont déjà consommé tellement de foncier que cet objectif est désormais irréalisable et que chaque nouvelle construction les éloigne encore plus de leur devoir de sauvegarde en « non aedificandi» de ces 80% d’espaces libres, parcs et jardins, demande restée sans réponse, transmise à la CADA.
  1. 20 p. 100 de la superficie globale de chacune de ces zones : le calcul est à faire séparément pour chacune des zones de 1922 et 1927 et pas globalement pour les deux, sinon le législateur aurait écrit « de l’ensemble de ces zones ».
  1. non construite à la date de promulgation de la présente loi : il faut reprendre nos arguments sur la superficie non construite (donc encore non aedificandi) au contraire de « zone construite » qu’utilise la Ville et que nous contestons.
  • La Ville limite le terme de « construction » aux ouvrages qui nécessitent un permis de construire, ce que nous contestons formellement. En effet, nombre de constructions ne nécessitent pas de permis de construire, il y a celles qui échappent au champ d’application du permis de construire et celles qui en sont simplement exemptées comme les infrastructures, les parkings, les cimetières, stades, pour lesquels une autre autorisation d’urbanisme que le permis de construire est requise. Cela concerne notamment certaines des 10 exceptions à la règle non aedificandi de la loi de 1922 (infrastructures, cimetières, terrains d’exercice, etc.)
  • Par exemple la chaufferie contestée au Wacken rue Fritz Kieffer dispose d’un permis de construire pour 37 m2 alors que la surface des locaux techniques construits dans le cadre de la déclaration de projet de cette installation classée est de 1125 m2. Ainsi si  l’on considère que ne sont des constructions que les ouvrages soumis à permis de construire, cet ouvrage sera décompté des droits à construire pour 37 m2  et les 1125 m2  restants seraient considérés comme non construits et répondant donc aux objectifs de la Ceinture Verte. C’est évidemment faux et vous devez sanctionner ce mode de calcul qui leur permet de s’attribuer des droits à construire qu’ils n’ont plus.
  • Nous estimons que toutes les déclarations de projet entrent dans le même calcul des surfaces construites, comme les installations classées, les infrastructures routières, autoroutières et ferroviaires et les pistes cyclables.
    • Prenons l’exemple de l’A350 récemment déclassée pour permettre la liaison par un barreau routier avec la chaufferie du Wacken, car sans accès poids lourds la chaufferie ne pourra pas être alimentée correctement par des semi-remorques qui devront transiter sur les voiries existantes inadaptées. (Barreau routier qui a reçu un avis défavorable lors de l’enquête publique récente et est considéré comme inutile et nuisible).
    • Sa surface au sol de 5,53 haétant considérée comme espace non construit par la Ville, 20% des surfaces occupées par l’A350 sont donc actuellement décomptés comme constructibles dans le calcul des droits à construire effectué par la Ville, validé par le Tribunal Administratif de Strasbourg mais que nous contestons devant la Cour d’Appel de Nancy. C’est simplement surréaliste.
    • Notons que la Ville a profité de cette circonstance pour modifier au POS le règlement de toutes les zones NDL de la Ceinture Verte pour y autoriser « les travaux, installations et ouvrages d’art liés aux infrastructures routières » afin de pouvoir construire le barreau routier Kieffer, ce qui n’était évidemment pas permis jusque-là. Or si cette modification évite soigneusement d’utiliser le mot de « construction », le jugement d’expropriation d’un terrain de la Ceinture Verte de Strasbourg le 26 novembre 1968

indique clairement que “les terrains en question – c’est-à-dire les terrains expropriés par le ministère de l’équipement et du logement dans la zone non aedificandi de 1922 – ne pourront devenir des terrains de construction, en dépit de la construction de l’autoroute et des ouvrages d’art que comportent cette construction“.

Les infrastructures routières sont donc bien des constructions au sens de la jurisprudence d’expropriation de la Ceinture Verte, cette modification du règlement des zones NDL est inacceptable et nous l’avons d’ailleurs attaquée avec le permis de construire de la chaufferie par voie d’exception.

  • Dans le même esprit, doivent être comptabilisées les surfaces bénéficiant d’un permis d’aménager comme les parkings recouverts ou non d’enrobés bitumeux ou de pavés de béton.
  • Enfin la Ville n’évoque pas les déclarations préalables qui permettent pourtant des extensions mesurées des constructions existantes ou des annexes comme des piscines qui sont bien des constructions.
  • Pour les services fiscaux, les ouvrages d’art et les voies de communication, c’est-à-dire les constructions destinées à assurer les communications sur terre, sous terre, par fer et par eau (ponts, quais, viaducs, conduites forcées, voies ferrées, routes, pistes cimentées, etc.) et les parkings possèdent intrinsèquement le caractère de propriété bâtie et sont soumis à la taxe foncière sur les propriétés bâties, ce sont donc bien des constructions.
  • Le projet de PLUI ne formalise pas l’obligation d’information des tiers par un état annuel opposable (arrêté municipal comme le fait la Ville de Paris), une information sur les cartes (marquage spécifique des parcelles) et une information dans les dossiers de Permis de Construire  ou de toute autre autorisation administrative produisant de la SHOB (indication des droits à construire avant et après le projet) pour le contrôle de l’état des droits à construire comme il est prévu par la loi.

Le document suivant : SÉNAT, PREMIÈRE SESSION ORDINAIRE DE 1990 – 1991, Annexe au procès-verbal de la séance du 18 octobre 1991 RAPPORT FAIT au nom de la commission des Lois constitutionnelles , de législation , du suffrage universel, du Règlement et d’administration générale ( 1 ) sur la PROPOSITION DE LOI . ADOPTÉE PAR L’ASSEMBLÉE NATIONALE , relative aux zones non aedificandi de la ville de Strasbourg , Par M. Marcel RUDLOFF, page 9 précise que l’établissement d’un état annuel de l’occupation des anciennes zones non aedificandi est institué comme à Paris et Lille « de façon à garantir la transparence et le contrôle des opérations réalisées dans les zones incluses dans le champ d’application de la présente proposition de loi »

En effet,  

  1. Comment un citoyen lambda ignorant la complexité des lois des glacis peut-il s’assurer de la conformité d’un Permis de Construire à la loi sans savoir à la lecture de l’arrêté que le terrain d’assiette est concerné par cette disposition de constructibilité limitée, si la loi de 1990 n’y est pas obligatoirement mentionnée ? D’autant que dans sa défense devant le Tribunal Administratif, la Ville répète qu’elle n’a aucune obligation de faire mention de ces lois dans le texte du permis de construire, il faut donc bien l’y contraindre par le règlement du PLUI.
  2. Comment vérifier le statut d’une parcelle si on ne lui applique pas un marquage spécifique que nous exigeons, permettant de confirmer sa localisation dans la zone des glacis comme cela était fait dans le précédent POS avec le suffixe « L » pour « Législatif » et comme cela est toujours fait à Lille où une loi identique protège les glacis ?
  3. Comment vérifier la SHOB construite depuis 1990 en consultant les dossiers de PC, car
    • la SHOB consommée par chaque nouvelle construction
  1. de même que la SHOB constructible restante après la délivrance de chaque nouveau PC

ne figurent dans aucun dossier pour tous les bâtiments construits depuis 1990 et qu’en réponse à nos demandes la Ville prétend ne réaliser aucun décompte individuel de SHOB au sol pour chaque parcelle?

  1. Y compris dans celui de la chaufferie du Wacken rue Fritz Kieffer que nous contestons, puisque l’on découvre que pour un PC affiché avec une surface de 37m2, la SHOB au sol réellement construite serait de 932 m2, chiffre avancé par le document du DGS de la Ville Pierre Laplane mais dont aucun élément ne nous permet de contrôler le mode de calcul ni l’exactitude.
  2. Si la SHOB construite au sol est bien de 932 m2, comment la Ville peut-elle par ailleurs nous opposer que le calcul des constructions en 1990 prend pour base uniquement celles qui ont bénéficié d’un PC, alors que lorsqu’elle effectue son propre calcul de la SHOB construite depuis 1990, la Ville prend en compte les 37m2 du PC plus toute la SHOB autorisée dans le cadre de la procédure relative aux installations classées qui ne dépend pas du PC mais d’une procédure d’autorisation préfectorale distincte.

La Ville ne tient aucun compte de ces dispositions réglementaires et au contraire de la transparence prévue par la loi, elle fait obstacle à nos demandes de production des états obligatoires des droits à construire.

 

  • Le projet de PLUI ne précise pas la position de la Ville quant au remplacement du terme SHOB par surface de plancher de la construction et sa prise en compte par le nouveau calcul comme Madame le maire Anne Hidalgo l’a fait à Paris.

Il se trouve qu’une modification est intervenue dans le code de l’urbanisme qui a remplacé la notion de SHOB par celle de surface de plancher de la construction SPC. Ainsi, le Bulletin Officiel des Impôts N°54 du 15 mai 2012, DGFP 3 C-4-12 instruction du 4 mai 2012 précise qu’afin de tenir compte des modifications apportées au code de l’urbanisme par l’ordonnance n° 2011-1539 du 16 novembre 2011 relative à la définition des surfaces de plancher prises en compte dans le droit de l’urbanisme, les notions de SHON et de SHOB  mentionnées dans les BOI 3 C-7-06 du 8 décembre 2006 (notamment son annexe VI), 8 A-1-08 du 24 juillet 2008 et le BOI 7 C-2-11 du 27 avril 2011, ainsi que dans les rescrits 2007/35 (TCA) et 2007/36 (TCA) du 9 octobre 2007 sont remplacées par la notion unique de surface de plancher  de la construction définie au 3.

« 3.  Au sens de l’article R*112-2 du code de l’urbanisme, la surface de plancher de la construction est égale à la somme des surfaces de plancher de chaque niveau clos et couvert, calculée à partir du nu intérieur des façades après déduction :

– des surfaces correspondant à l’épaisseur des murs  entourant les embrasures  des portes et fenêtres donnant sur l’extérieur ;

– des vides et des trémies afférentes aux escaliers et ascenseurs ;

– des surfaces de plancher d’une hauteur sous plafond inférieure ou égale à 1,80 mètre ;

– des surfaces de plancher aménagées en vue du stationnement des véhicules motorisés ou non, y compris les rampes d’accès et les aires de manœuvres ;

– des surfaces de plancher des combles non aménageables pour l’habitation ou pour des activités à caractère professionnel, artisanal, industriel ou commercial ;

– des surfaces de plancher des locaux techniques nécessaires au fonctionnement d’un groupe de bâtiments ou d’un immeuble autre qu’une maison individuelle au sens de l’article L. 231-1 du code de la construction et de l’habitation, y compris les locaux de stockage des déchets ;

– des surfaces de plancher des caves ou des celliers, annexes à des logements, dès lors que ces locaux sont desservis uniquement par une partie commune ;

– d’une surface égale à 10 % des surfaces de plancher affectées à l’habitation telles qu’elles résultent le cas échéant de l’application des alinéas précédents, dès lors que les logements sont desservis par des parties communes intérieures. »

  • L’analyse du projet de PLUI sur ce point de l’intégration des données des lois des zones non aedificandi est particulièrement difficile en raison de l’obstruction systématique des services et élus de la Ville et de l’Eurométropole à nos demandes de renseignements et de documents administratifs, dont témoigne le nombre anormal de procédures contentieuses nécessaires depuis décembre 2015 pour les obtenir :
  1. 10 procédures devant la CADA pour refus de communication (après le délai légal de 1 mois) de documents administratifs,
  2. 6 avis de la CADA favorables à la communication d’autres éléments que nos adversaires refusent toujours de nous communiquer,
  3. 2 procédures en cours devant le Tribunal Administratif de Strasbourg (après le délai légal de 2 mois) pour faire appliquer des avis de la CADA.
  • En particulier, nous n’avons toujours pas pu obtenir l’arrêté municipal établissant l’état au 9 décembre 2015 « de l’occupation des sols des anciennes zones non aedificandi maintenues par les dispositions législatives abrogées aux alinéas ci-dessus, tenu à jour annuellement et mis à la disposition du public au siège de la communauté urbaine, et communiqué au représentant de l’Etat dans le département du Bas-Rhin » et cela malgré l’avis n° 20160259 du 03 mars 2016  de la CADA ainsi rédigé :

Monsieur Denis MATTER a saisi la commission d’accès aux documents administratifs, par courrier

enregistré à son secrétariat le 21 janvier 2016, à la suite du refus opposé par le maire de Strasbourg à sa demande de communication d’une copie des éléments suivants, conformément à la loi n° 90-1079 du 5 décembre 1990 relative aux zones non aedificandi de la ville de Strasbourg, relatifs à « l’état de l’occupation des sols des anciennes zones non aedificandi maintenues par les dispositions législatives abrogées aux alinéas ci-dessus, tenu à jour annuellement et mis à la disposition du public au siège de la communauté urbaine, et communiqué au représentant de l’Etat dans le département du Bas-Rhin »:

1) la date de la promulgation de la loi ;

2) l’arrêté municipal relatif à l’occupation des sols ;

3) l’état parcellaire détaillé de ces deux zones ;

4) l’état parcellaire des superficies en eau ;

5) l’état parcellaire de la superficie globale non construite à la date de la promulgation de la loi en précisant son mode de calcul ;

6) la définition d’un surface non construite aux sens de la loi de 1990 ;

7) la « confirmation que votre calcul inclut 20% des superficies en eau comme droits à construire de la

SHOB » ;

8) la position de la ville relative à l’application de l’ordonnance n° 2011-1539 du 16 novembre 2011 aux modalités définissant l’occupation des sols dans les zones de servitudes ;

9) l’état parcellaire détaillé des constructions prises en compte dans le calcul, (et à quel stade du chantier), depuis l’état précédent daté du 5 décembre 2014

Concernant les documents visés aux points 1), 6), 7) et 8) :

La commission rappelle que le titre Ier du livre III du code des relations entre le public et l’administration garantit à toute personne un droit d’accès aux documents administratifs existants ou susceptibles d’être obtenus par un traitement automatisé d’usage courant, mais ne fait pas obligation aux autorités administratives de répondre aux demandes de renseignements qui leur sont adressées.

Par suite, elle ne peut que se déclarer incompétente pour se prononcer sur les points 1), 6), 7) et 8) de la demande, qui portent en réalité sur des renseignements.

Concernant les documents visés aux points 2), 3), 4) 5) et 9) :

La commission estime que ces documents administratifs, s’ils existent, sont communicables à toute

personne qui en fait la demande, en application des articles L2121-26 du code général des collectivités territoriales, L124-1 et suivants du code de l’environnement et L311-1 du code des relations entre le public et l’administration.

Elle émet donc un avis favorable sur ces points.

Cette obstruction à notre demande concerne un document réglementaire pourtant indispensable à l’évaluation de l’état des droits à construire, il doit être contestable et opposable (arrêté municipal) et pris à la date anniversaire annuelle de la Loi (comme cela est fait à Paris) soit le 9 décembre 2015 pour le dernier état. Il doit évidemment figurer au PLUI pour en valider le zonage.

Si comme nous le démontrons les droits à construire sont épuisés, ce sont à ce jour 80% au moins des terrains des zones encore non aedificandi en 1990 qui doivent être reclassés en zones naturelles inconstructibles au PLUI. Il faudra alors arbitrer quels seront les terrains déjà construits ou aménagés qui devront être déclassés, les constructions ou aménagements détruits (en priorité toutes celles et ceux qui l’ont été illégalement notamment dans la zone non aedificandi de 1927 entre 1927 et 1990) et ces terrains rendus inconstructibles (zonage N ou A).

Cette obstruction érigée en système pour cette question sensible des zones non aedificandi est inadmissible dans un Etat de droit. Elle nous conduit à vous demander de remettre en cause la légalité de la procédure de mise à l’enquête publique qui n’est ni équitable ni loyale.

En l’absence de communication de tous ces documents administratifs, ou même si la CADA ou le Tribunal Administratif contraignent enfin la Ville à céder, ce sera hors délais et nous ne pourrons donc vérifier de façon complète la justification des zonages du PLUI présenté dans les délais de l’enquête publique.

Le PLUI en l’état sera donc soumis à la sanction du juge administratif si votre commission n’obtient pas tous les documents lui permettant de s’assurer que la Ville se plie à ses devoirs dans ces zones après avoir bénéficié pendant 68 ans d’une législation d’exception pour se les approprier.    

Sur le résultat pratique du calcul de la Ville: Nous essayons donc tant bien que mal de faire comprendre qu’il est de simple bon sens impossible

  1. de construire encore plus de 1,14 million de m2 de SHOB au sol dans ces zones comme le prétend la Ville.
  • D’après le calcul des services de la Ville, on pourrait donc encore construire 114 bâtiments de 1 ha de surface de SHOB (comme le bâtiment administratif de la Ville place de l’Etoile par exemple) ce qui est évidemment impossible par manque de foncier disponible. (voir ci-dessous notre infographie à partir du plan officiel fourni par la Ville)
  • En haut constructions en 2007 dans la zone de 1922 (document Ville de Strasbourg)
  • En bas la même zone avec 114 bâtiments de 1 ha de SHOB construits comme la Ville prétend en avoir le droit. La Ceinture Verte devient une ceinture de béton.
  • Si seulement 1% des droits à construire ont été utilisés (sur 20% possibles) comme le prétend la Ville, on pourrait donc encore construire 19 fois la surface au sol qui a déjà été construite depuis 1990. Pour qui connait Strasbourg, il est évident que cela est strictement impossible car toute la surface constructible des zones non aedificandi est déjà quasiment urbanisée ou en chantier dans tous les quartiers du Nord au Sud et de l’Est à l’Ouest. Comment peut-on penser lucidement y ajouter encore 38 ambassades (Chine et Turquie), 19 patinoires Icebergs, 19 Cinécités, 19 complexes Rivétoile, 19 écoquartiers Danube, 38 bâtiments d’archives, 19 projets Deux Rives sur plus d’un km de long ? Cela devrait éveiller un doute dans les esprits car c’est simplement impossible : il n’y a d’ailleurs pas assez de surface constructible sur l’ensemble de la commune de Strasbourg. Les calculs de la Ville sont donc évidemment faux. Dans son mémoire en défense de la chaufferie du Wacken, le Préfet rappelle ironiquement que « la règle de constructibilité limitée a été instituée pour préserver ce qu’il est courant de nommer la « ceinture verte » de Strasbourg. Que resterait-il à préserver si ce calcul était exact ?
  • Au moins 340 ha de terrains libres et constructibles seraient nécessaires pour construire ces 114 ha de droits de SHOB au sol allégués par la Ville, or il en reste à peine quelques hectares.
    • En effet, quel est le rapport entre la SHOB au sol construite et la surface de terrain consommée ? Le projet initial des ambassades de Chine et de Turquie prévoyait d’installer les deux bâtiments dans la zone non aedificandi de 1922 sur une seule parcelle rue Toreau à la Robertsau, en réservant 2700 m2 à chacun des 2 projets, 2700 m2 de réserve et 1300 m2 pour une institution à définir. Au final, c’est l’ensemble de ce terrain qui est cédé à la seule Turquie pour son bâtiment consulaire. Sur 8900 m2, la Turquie est autorisée à construire 8900 m2 de SHON soit environ 3000 m2 au sol.
    • A ce rythme, pour construire 1.140.000 m2 de SHOB au sol (allégués par la Ville), il faudrait plus de 3,4 millions de m2 ou 340 ha. C’est donc encore 55 % de la surface totale des glacis de 1922 alléguée par la Ville (624 ha), mais en réalité 92 % de la surface réelle figurant dans les textes parlementaires (370 ha) qu’il faudrait vendre comme terrain de construction, donc près de la totalité de la surface de cette zone ! Où resterait-il 80% de surfaces libres conforme aux prescriptions de la loi ? 
  • Pour nous, la Ville doit pouvoir mettre en œuvre ce qu’elle calcule et pour cela prouver qu’elle peut construire sur ses propres parcelles non encore construites ou même déjà construites
  • Nous avons donc demandé le 5 mars 2016 une carte et la liste des parcelles des zones non aedificandi appartenant à la collectivité
    • non construites et constructibles au POS
    • déjà construites mais encore constructibles au POS
    • et un plan coloré pour les représenter de visu dans les zones de 1922 et 1927.
  • La Ville n’a pas répondu et nous avons transmis le dossier à la CADA. Nous estimons que c’est le devoir de la Commission d’Enquête d’obtenir de la Ville ce document pour se faire une idée précise de cette question d’autant que le système géographique informatisé de la Ville permet d’obtenir ce type de document d’un seul clic.
  1. et qu’il n’y a surtout plus ces 80% de surface non construite devant répondre à l’objectif législatif
  • Nous avons donc demandé le 7 mars 2016 une carte et la liste des parcelles des zones non aedificandi répondant aux objectifs des lois de 1922, 1927 et 1990 (espaces libres – Dans l’article 6, la loi précise que les espaces libres sont des « jardins potagers, fruitiers ou d’agrément »)-, parcs et jardins), la loi parlait aussi de terrains de sport.
  • La Ville n’a pas répondu et nous avons transmis le dossier à la CADA. Nous estimons que c’est le devoir de la Commission d’Enquête d’obtenir de la Ville ce document pour se faire une idée précise de cette question d’autant que le système géographique informatisé de la Ville permet d’obtenir ce type de document d’un seul clic.

Le projet de PLUI indique que les lois de 1922 et 1927 sont abrogées et remplacées par celle de 1990. Cette assertion est fausse et ne correspond pas à la réalité. En effet,

⃰  La loi du 21 juillet 1922 relative au déclassement de l’enceinte fortifiée de la ville de Strasbourg est abrogée, à l’exception de la première phrase de l’article 1er, du premier alinéa de l’article 2 et de l’article 9. Il reste donc :

  • Première phrase de l’Art. 1 : L’enceinte fortifiée de la Ville de Strasbourg (noyau central y compris le bastion situé immédiatement au nord de l’écluse 54 du canal de la Marne au Rhin) est déclassée.
  • Premier alinéa de l’Art. 2 : les terrains de la zone des fortifications sont cédés par l’Etat à la Ville de Strasbourg, moyennant payement pécuniaire et aussi, le cas échéant, par voie d’échanges, suivant conditions à fixer par des conventions spéciales, à l’exception des parcelles qu’il sera jugé nécessaire de réserver aux besoins des services publics de l’Etat.
  • 9 : La portion de terrain comprise dans la zone de salubrité et faisant partie du territoire de la commune de Schiltigheim sera annexée au territoire de la ville de Strasbourg. Les indemnités de plus-value des fonds situés dans les portions de terrains voisines de la zone aménagée, et faisant partie du territoire de la commune de Schiltigheim profiteront pour moitié à cette commune et pour moitié à la ville de Strasbourg.

Ainsi aux termes de la loi, le résultat de l’aménagement de la zone de salubrité sera pour les fonds voisins une indemnité de plus-value liée à la qualité du site. Ce n’est donc pas une zone de construction ce qui déprécierait plutôt les fonds voisins, mais une zone de qualité paysagère et environnementale qui les valorisera.

 La deuxième phrase de l’article unique de la loi du 16 juillet 1927 portant déclassement des organisations défensives de la voie ferrée de Strasbourg à Kehl est abrogée. Il reste donc :

Article unique. – Le remblai de la voie ferrée de Strasbourg à Kehl, les ouvrages de flanquement de cette ligne (ouvrages de Heyritz, de Colmar, de Neudorf et de Musau), l’ouvrage dit station de pompe et l’ouvrage du Polygone, sont déclassés.

Ci-dessous, nous reproduisons les états des droits à construire que nous ont communiqués la Ville ou ses services depuis 2009, soit 4 états en 26 ans alors que la loi en prévoit un par an. La plupart sont incomplets et les chiffres divergent d’un état à l’autre rendant impossible toute comparaison.

date Nature du document Surface totale zone 1922 (ha) Surface non construite au 9 déc 1990 (ha) Calcul de 20% de ces surfaces (ha) Droits à construire restant en SHOB (ha) Droits à construire consommés sur 20% Evolution surface construite

(ha)

Accessible grand public
9 déc 1990 Etat initial imposé par la loi (non réalisé) NON NON NON NON NON NON NON
30 sept 2009 Courriel services ville (demande de ZONA) 572,36 NON NON NON NON NON NON
24 nov 2012 Courriel services ville (demande de ZONA) 572,38 537,07 107,41 99,13 NON OUI

1990-2009

-8,14

NON
8 avril 2015 Courrier du maire (demande de ZONA) 572,57 537,26 107,45 97,56 NON OUI

1990-2014

-9,89

NON
18 mai 2015 Mémoire Trib Adm Eurométropole 624,71 572,78

 

114,60

 

108,72 1% OUI

1990-2015

-5,88

NON
21 mai 2015 Mémoire Trib Adm Préfet 624,71 572,78

 

114,60

 

NON NON NON NON
13 oct 2015 Mémoire Trib Adm Préfet 624,71 572,78

 

114,556

 

114,556 – 57,81 = 56,75 10,2%

 

NON NON
27 févr. 2016 Rapport CE EP barreau routier Fritz Kieffer NON NON NON 109,02 NON OUI

1993-2015

– 5,54

OUI

Tableau N° 1

Commentaires :

  1. La surface totale de la zone passe du 8 avril au 18 mai 2015 de 572,57 ha à 624,71 ha. Pourtant les limites sont fixées depuis 1922 sur des plans annexés au texte de loi de 1922 que la Ville ne fournit pas (Elle produit des cartes recomposées par ses soins en 2015). La surface de cette zone est pourtant précisément indiquée dans la discussion des conclusions d’un rapport à la Séance du 8 juin 1990, Assemblée nationale (ZONES NON AEDIFICANDI DE LA VILLE DE STRASBOURG): « La loi de 1927 s’était contentée de maintenir une servitude non aedificandi sur l’ensemble des 164 hectares situés au sud de la ville et occupés par les organisations défensives de la voie ferrée. Quant à celle de 1922, qui concerne la ceinture verte proprement dite, soit quelque 370 hectares autour des quartiers centraux de la ville, elle avait mis en place un dispositif plus complexe. » Le même chiffre de 370 hectares figure dans le rapport présenté au Sénat par l’ancien sénateur-maire de Strasbourg Marcel Rudloff lors de l’examen du projet de loi de 1990. Tous les calculs réalisés par la Ville, l’Eurométropole et le Préfet sont donc faux.
  2. La surface construite en 1990 est la somme de
    1. La surface des constructions édifiées avant 1922 (non chiffrée) incluse (comme SHOB donc sous-estimée) dans le chiffre de 51,93 ha
    2. La surface correspondant aux 10 exceptions de l’article 3 de la loi de 1922 soit 399,62 hectares (évaluation du  Directeur Général des Services M. Laplane pour ZONA, mais incontrôlable faute de listing détaillé des éléments pris en compte) dont il faut retrancher 50 ha pour les surfaces en eau et 52,15 ha pour les polygones exceptionnels (sous réserve de la confirmation qu’ils ne sont pas inclus dans la surface de référence de la zone par l’examen de la carte officielle) soit  297,47 ha.
    3.  

Voici le texte intégral de ce courriel :

Décompte droits à construire ZONA de Strasbourg

LAPLANE Pierre DGS ville Strasbourg

28/04/2015

Bonjour M. MATTER,

Comme convenu, lors de votre dernier échange avec Roland RIES, je vous adresse le calcul effectué par la Direction de l’Urbanisme, de l’aménagement et de l’habitat, des droits à construire sur les terrains relevant de l’ancienne loi de 1922 en prenant en compte votre propre interprétation des règles d’application de celle-ci. Ce calcul ne signifie pas, bien évidemment, comme nous en sommes convenus vendredi, que notre collectivité partage l’interprétation qui est la vôtre. Elle permet d’évaluer l’impact des projets de construction au regard de la propre analyse de l’association que vous présidez, analyse formellement contestée par la ville de Strasbourg dans la mesure où elle se réfère à la loi de 1922 qui est abrogée depuis 1990.

Le calcul de terrains considérés comme grevés, par vous-même, de servitudes s’élève à environ 225 ha sur un périmètre initial de 624 ha auxquelles ont été retirées les 10 exceptions.

La loi d’abrogation permet de construire 20% des terrains restant libres en 1990 sur ces 225 ha soit 190 ha (Il y avait donc 225 – 90 = 35 ha de terrains construits, c’est nous qui le soulignons) soit 380 000 m² de SHOB au sol.

Le solde des nouvelles « SHOB au sol » entre 1990 et 2015 est de + 100 000 m² ce qui signifie qu’il reste 280 000 m² de réserves.

La chaufferie présente une SHOB au sol de 932 m² n’entame que très marginalement la réserve constructible.

  périmètre loi 22 624,53    
1 infra, bassins   120,93  
2 cimetières   16,79  
3 terrains pour activité portuaire   139 selon décompte au POS de 1992
 4 terrains militaires Etat   11,67  
5 terrains militaires cédés par la Ville   0  
6 polygones exceptionnels   52,15  
7 foire expo   30,00  
8 terrain longeant les pénétrantes   29,08  
9 terrains désignés par décret pour aménagements publics   0  
10 terrain pour HBM   0  
  terrains grèvés de servitudes 224,91 399,62  

Je vous souhaite bonne réception de ces éléments d’information.

Bien à vous,

 
 
 
    1. Et la surface des constructions édifiées entre 1922 et 1990 sur la base d’une autorisation indépendante de l’une des 10 exceptions de l’article 3, comme par exemple la maison de retraite du Brulig, les hôtels Hilton et Holiday Inn avenue Herrenschmidt, (non chiffrée) incluse (comme SHOB donc sous-estimée) dans le chiffre de 51,93 ha
    2. ainsi que la surface des dizaines de constructions, aménagements et infrastructures construits illégalement entre 1927 et 1990 dans la zone non aedificandi Sud pour ce qui concerne le calcul de cette zone Sud.
  1. La surface non construite en 1990 était donc 370 – 297,47 – 51,93 = 20,60 hectares.
  2. La SHOB constructible en 1990 était de 20,60 x 20% = 4,12 hectares.
  3. La SHOB consommée depuis 1990: varie selon les documents fournis de 6 à 57 ha soit d’un facteur de 1 à 10. Entre 2014 et 2015, la SHOB consommée aurait même diminué d’après la Ville de 5,88 à 5,54 ha alors qu’à l’évidence des dizaines de chantiers de construction sont en œuvre ce qui mérite aussi un contrôle rendu impossible par le refus de la Ville de fournir les documents nécessaires sans recours à la CADA.

En résumé pour ZONA, la Ville a déjà dépassé son quota de droits à construire et sans doute beaucoup plus largement que ne le laissent apparaître ces calculs reposant sur des documents encore incomplets du fait de l’obstruction à nous répondre. Le PLUI doit en tirer les conséquences en termes de zonage de la Ceinture Verte pour protéger le quota de 80% de terrains devant rester affectés à des espaces libres, parcs publics ou terrains de sport.

Le projet de PLUI présenté ne remplit aucune de ces conditions et nous le contestons formellement. Avis défavorable.

 

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